开端：视觉中国

记者丨李惠琳 剪辑丨谭璐

深圳地产航母，连接甩包袱。

3 月 17 日，朱文凯掌舵的招商蛇口显露，2025 年收入下落至 1547.28 亿元，净利润约为 10.24 亿元，同比大降超七成。

利润骤降背后，是一次大规模的"钞票减负"举止，招商蛇口一举计提减值准备 42.7 亿元。

"这些管帐处理，在当期对公司利润有影响。长久来看，是在夯实钞票质地，为异日的节略自如作念准备。"处置层在功绩会上示意。

即便如斯，这家总钞票 8350 亿元的央企巨头，仍是是业内清贫能保握盈利的房企，且销售规模踏进世界四强。

行业仍在筑底，关于接事半年多的朱文凯而言，稳住这艘巨轮、树立利润，是中枢任务。

排雷减负

当神志去化周期变长，价钱承压，招商蛇口过往的高价拿地，如今成为规画劳动。

适度 2025 末，其存货高达 3623 亿元，其中已完工的有 717 亿元。

处置层将存货去化手脚风险管控的要点。此次计提减值准备中，存货占了大头，计提了 32.69 亿元，占总和的 76.5%。

这些存货波及二三线城市的 9 个神志。

《21CBR》记者统计，这些神志的拿地时辰邻接在 2022 年之前，恰是房地产高速决骤的阶段，地价相对高。

其中，计提最多的一个神志，是重庆招商渝天府，一举计提 8.78 亿元。

这个神志以小高层、洋房、平层及叠拼别墅为主，2019 年头度拿地，后又加仓。2025 年中秋国庆技能，曾夺得重庆西区成交金额、套数双 TOP1。

"建面 150 平素米的叠拼别墅，以前最低廉都要 180 多万一套，当今只需 160 多万。"一位当地中介告诉记者。

也有部分滞销处理神志。

比如，广州的招商湾区 1872，是招商蛇口干预南沙区的首个神志，2021 年经过 110 轮浓烈举牌，以 41.31 亿元竞得，拿地时溢价率近 36%，是那时的高价热点地块。

仅仅，上市后量价都不睬想，最终被政府收作念东说念主才房。财报显露，这一神志，招商蛇口计提减值准备 7664 万元。

提前"排雷"，是招商蛇口连年的常态。2020 年至 2024 年，每年都计提一笔数额不小的存货跌价减值准备，5 年统共达 137 亿元。

代价是利润缩水。

2025 年，招商蛇口计提减值准备 42.7 亿元，径直减少了 29.18 亿元的净利润。

上海易居房地产商议院副院长严跃进向《21CBR》记者示意，计提钞票减值准备，有助于企业全面、信得过地摸清钞票底数，为后续明确规画标的、优化业务布局提供基础。

买地赶超

历史包袱缓缓消化，朱文凯团队加码投资。

2025 年，招商蛇口累计得回 43 宗地块，总地价约 938 亿元，需支付地价约 543 亿元，比前一年整整加多 200 亿元。

投资多聚焦中枢城市。已往一年，"中枢 10 城"的投资金额占比近 90%，一线城市的投资占比达 63%。

好地块，价钱不低。2025 年，招商蛇口拿下多宗高溢价地王。

3 月，以约 27 亿元拍下成都高新区一宗地块，溢价率 70.4%，抢庄牛牛app楼面地价 3.17 万元 / 平米，为成都楼面价"地王"。

7 月，又在深圳前海桂湾片区竞得一宗宅地，总价 21.55 亿元，溢价率 86.1%，成交楼面价约 8.42 万元 / 平素米，成为深圳单价"地王"。

2025 年，招商蛇口的全口径销售额为 1960 亿元，在上海、深圳、成都、西安等 10 个城市，齐干预全口径销售的前三位。

本年头，朱文凯在里面会议中，详情了开导业务的收获：稳中有进、赶超进位。

仅仅，利润树立仍需时辰。2025 年，招商蛇口的开导业务毛利率为 15.33%，尚未止跌。

"近两三年，招商蛇口投资了好多好神志，利润会逐步结转出来。"处置层坚信，利润下行的压力会缓缓缓解。

2026 年，招商蛇口预测总可售货值约 3400 亿元，83% 为住宅。年头于今，只拿了 1 块地。

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"投资的标的和精度，决定了企业的安全边缘。"朱文凯强调，扫数新得回神志必须经过"六好评审"体系，确保每分钱都花在最具价值的所在。

为了防控风险，朱文凯等处置层，同步降杠杆、增现款。

2025 年，招商蛇口完成了 120 亿元存量永续债的全面清零，债务总和缩减至 5640 亿元。同期，其总钞票降至 8350 亿元，一年缩表约 250 亿元。

转机组织

应付挑战的历程中，招商蛇口的组织架构也时常变动。

朱文凯原为招商蛇口总司理，2025 年 9 月接任董事长。同期，聂清晨出任总司理之职。二东说念主都是在招商系任职多年的"宿将"。

2025 年，朱文凯的薪酬为 254.92 万元，升职加薪。前一年他手脚总司理，年薪为 232.35 万元。

朱最早从招商地产规划部司理起步，历任总司理助理、副总司理、招商局海南开导投资有限公司总司理等职，是一位复合型东说念主才。

在他接事前，招商蛇口刚完成转机组织架构，一次性取销五大区域公司，由集团总部径直处置下属城市公司，以杀青"集团 - 城市"的扁平化处置。

在功绩会上，朱文凯建议要学会"敏捷处置"，从 2026 年运行，对扫数业务和神志要进行分类、扁平、提级和穿透处置。

比如，关于开导业务，招商蛇口凭据每个城市，制定分类观看决策。

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"以前每个城市都是用利润和规模来观看，当今有的要利润，有的要去化和周转。"朱文凯示意。

当下，他肩负着转型重负。

"招商蛇口的总体计谋是作念优开导，作念强运营，作念大服务，作念好风险管控。"朱强调，要从传统的开导商滚动为"开导商 + 运营商 + 服务商"。

2025 年，招商蛇口的钞票运营、物业服务收入分辩为 71.73 亿元、167.26 亿元，均保握正增长，二者统共占总收入的六分之一。

"以变嫌革的念念路拓赛说念、提效用，壮大钞票运营与轻钞票业务。"年头，朱文凯建议筹算。

在他主导下，2026 年非开导业务将取消劳动部中间层，沿途由本部直管神志，针对中枢城市和要点神志，成立提级处置轨制。

" 2026 年是招商蛇口减负健体、轻装前行的要害之年。"他在里面饱读劲，必须要有"逢山开道、遇水架桥"的韧劲。

图片开端：招商蛇口抢庄牛牛app，除标注外